En analysant l’évolution des contrôles fiscaux, il apparait évident que les revenus locatifs issus de la plate-forme Airbnb sont devenus l’une des cibles privilégiées de l’administration fiscale. En effet, on constate une augmentation considérable des contrôles relatifs à ces revenus puisqu’ils s’élèvent à 4836 cette année contre 98 en 2022 et 109 en 2023.

Comment peut-on expliquer cette augmentation ? Comment sont taxés les revenus issus de ces locations ? Que contrôle exactement l’administration ? Nous faisons le point dans cet article :

L’entrée en vigueur de la directive européenne DAC 7 :

Depuis le 1^er janvier 2021, les contribuables belges qui perçoivent des revenus des plateformes de l’économie collaborative doivent les déclarer par le biais de la fiche fiscale 281.48. Depuis lors, l’administration fiscale a donc la possibilité de contrôler les revenus locatifs belgo-belges des plateformes agréées.

Cependant, le véritable facteur qui explique l’augmentation des contrôles est l’entrée en vigueur de la directive européenne DAC 7 le 1^er janvier 2023. Suite à cette directive, l’administration reçoit à présent automatiquement les données des plateformes. Ainsi, elle peut regrouper ces informations et les comparer avec celles déclarées par le contribuable.

La taxation de ces revenus locatifs :

Mais alors, comment sont taxés ces revenus locatifs ? Lors de la taxation, il s’avère qu’un même revenu est ventilé fiscalement pour être taxé de plusieurs manières distinctes. Voici les explications simplifiées de cette taxation :

• Taxation en revenus immobiliers :

Tout d’abord la majorité des revenus est taxé en tant que revenus immobiliers. Sans précision dans le bail, cette partie immobilière représente 60% du loyer (hors frais de services).

En cas de location pour un usage privé, la taxation se fait sur base du revenu cadastral qui est ensuite indexé par un coefficient puis multiplié par 1,4.

En cas de location pour un usage professionnel, la taxation se fait sur base des loyers réellement perçus qui sont revalorisés par un coefficient.

Attention, si le propriétaire du bien consacre énormément de temps, d’énergie et d’argent dans la location de ses biens, l’administration fiscale pourrait requalifier ces revenus immobiliers en revenus professionnels qui sont taxés au taux global d’imposition. Pour déterminer l’éventuelle requalification, chaque situation est différente et dépend de l’appréciation du contrôleur.

• Taxation en revenus mobiliers :

Ensuite, étant donné que les logements sont loués meublés, il est évident qu’une partie de la location concerne cette partie meublée.

Sans précision dans le bail, cette partie immobilière représente 40% du loyer (hors frais de services). Des frais forfaitaires de 50% sont alors déduits de ce montant pour obtenir la base imposable qui est taxée à un taux distinct de 30%.

• Taxation en revenus divers :

Enfin si la location comporte des services (petit-déjeuner, draps, réception des clés…), ceux-ci sont taxés en tant que revenus divers.

Dans le cadre d’une location avec services tout compris sans subdivision, le fisc considère que les services représentent 20% du montant total.

Contrairement aux revenus mobiliers, aucun forfait ne permet de réduire ce montant imposable. Cependant, les frais réels (frais de nettoyage, de pressing, frais de la plateforme) peuvent être déduits de la base imposable qui est taxée à un taux distinct de 33%.

Que contrôle l’administration ?

Les principaux axes de contrôle de l’administration sont les suivants :

• La déclaration des revenus mobiliers :

Tout d’abord l’administration fiscale vérifie que le contribuable a bien mentionné ses revenus mobiliers.

Cette déclaration des revenus mobiliers est d’autant plus concernée par les contrôles sur les immeubles à l’étranger.

En effet, la partie immobilière est taxée dans le pays où est situé le bien en vertu de la convention préventive de la double imposition. Il est donc exonéré sous réserve de progressivité en Belgique. Cependant, les revenus mobiliers sont quant à eux bien taxables en Belgique.

Le contribuable doit donc opérer une ventilation de ses revenus entre les revenus immobiliers taxés dans le pays du bien et les revenus mobiliers taxés en Belgique.

• La requalification en revenus professionnels :

Comme précisé ci-dessus, le contrôleur fiscal peut également décider de requalifier les revenus locatifs en revenus professionnels. Pour déterminer cette requalification, le contrôleur prendra surtout en compte le temps, l’énergie et l’argent que le propriétaire consacre dans la location de ses biens. En analysant la jurisprudence, il ressort que les données suivantes permettent ainsi de déterminer la requalification éventuelle :

• Le nombre de biens immobiliers ;
• La nature et le délai entre les achats ;
• Le temps consacré à la gestion et au suivi des biens immobiliers ;
• Le financement des achats des biens immobiliers ;
• Le lien entre l’achat et la location avec l’activité professionnelle du contribuable.

Enfin, comme mentionné également, chaque situation est différente et dépend de l’appréciation du contrôleur.